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资产评估(Property Valuation)重要性及常用方法

发布时间:2021-03-19 09:23:11 阅读:167
导读:资产评估(PropertyValuation)是在确定的房地产投资的经济价值的过程中,常常试图确定房地产物业的公平市场价值,或知情卖家心甘情愿地出售他/她的价格不动产的买家。换句话说,双方都拥有所有相关信息,双方都没有被迫出售或购买。但是,必须指出,财产的价值并不总是等于其价格。

资产评估(Property Valuation)是在确定的房地产投资的经济价值的过程中,常常试图确定房地产物业的公平市场价值,或知情卖家心甘情愿地出售他/她的价格不动产的买家。换句话说,双方都拥有所有相关信息,双方都没有被迫出售或购买。但是,必须指出,财产的价值并不总是等于其价格。例如,在某些情况下,即使价格低于其公平市场价值,卖方也必须马上出售财产。

资产评估(Property Valuation)

文章目录 

1 资产评估Property Valuation重要性

2 资产评估Property Valuation方法

2.1 收入法

2.2 销售比较法

2.3 成本法

1.资产评估Property Valuation重要性

资产评估(Property Valuation)是房地产投资中一个非常重要的概念,因为它是决定支付多少财产税和财产保险的主要因素。此外,抵押贷款人在提供贷款之前需要进行房屋评估。这样做的原因是为了保护潜在的购买者免于为房地产购买过多的费用,并保护银行免受为价值小于其投资额的房地产提供融资的保护。此外,还需要进行房屋评估,以解决离婚,房地产和解或诉讼等法律问题。

2.资产评估Property Valuation方法

财产估值通常是由专业注册评估师实行。平均而言,单户住宅的房屋评估费用在$ 300到$ 400之间,但可能会随房屋的大小而增加。以下方法是三种最常用的财产评估方法。

2.1收入法

收入法是一种财产估价法,在商业房地产和租赁财产中尤为普遍。收入法的主要思想是根据房地产产生的净收入除以资本化率来计算其当前价值。

首先,评估师需要收集主题房地产和同一区域内类似房地产的收支报表,以估算净营业收入。估算净营业收入(NOI)分为四个步骤:

估算潜在总收入:拥有100%占用率的房地产产生的总收入。

估算有效总收入:只需根据当地的类似物业估算空置成本即可。该数字反映了可能的空缺造成的正常收入损失。

估计财产支出:支出分为两类:固定支出和可变支出。固定费用是指不会随时间变化的费用,例如财产税和抵押贷款。变动费用是所有其他费用,例如水电费,管理费等。

计算NOI:通过从有效总收入中减去估算费用。

下一步将是选择适当的上限利率。一个房地产投资者或财产评估师估计利率上限使用市场销售已最近出售特性相媲美的。(NOI为$ 20,000且售价为$ 200,000的房地产的CAP率为10%)。

物业价值= NOI /封顶率

2.2销售比较法

顾名思义,销售比较法使用销售价格的市场数据来估计房地产的价值。通过将一个属性与最近出售的其他类似属性进行比较,可以进行此方法中的属性评估。可比属性(也称为可比属性或comps)必须与所讨论的属性共享某些功能。其中一些包括物理特征,例如平方英尺,房间数量,状况和建筑物的年龄;但是,最重要的因素无疑是财产的位置。

由于没有两个属性完全相同,因此通常需要进行调整以解决差异。为了在比较房地产时进行适当的调整,房地产评估师必须了解可比房地产之间的差异以及如何对这些差异进行估值。

销售比较方法通常用于单户住宅,在这种情况下,通常有很多可比较的可比房屋可供分析。

2.3成本法

成本法是一种房地产评估方法,其将财产的价值视为土地成本加上重置财产的成本(建筑成本)减去实际和功能性折旧。这种方法最常用于不易出售的房地产,如学校,医院和政府大楼。

可以使用销售比较方法,通过研究靠近标的物业的最近土地销售来估算土地成本,并且这些销售在规模和位置上应具有可比性。有多种估算重置成本的方法,最常见的方法是找出建造可比较属性的平方英尺所需的成本乘以建筑物的总平方英尺数。

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